Merhabalar kiracımın sürekli kira aksatması (1 ay 2 ay hiç ödememe vs) ve eksik ödeme yapması sonucu kiracıya örnek 13 tahliye talepli icra takibi başlattım ve kiracının itirazı ile icra takibi durdurulunca, icra hukuk mahkemesine itirazın iptali ve tahliye davası açtım. dava başvurumdan sonra ilk duruşma bugün oldu ve hakim bankadan alıp sunduğumuz banka TahliyeTaahhüdü Yoluyla Kiracının Tahliyesi. Genel Olarak Tahliye Taahhüdü; TBK Kira ile ilgili hükümlerinin temel amacı zayıf durumdaki kiracıyı korumak olunca, kiralayanın kiracıyı tahliye davası ile tahliye etme imkanı TBK m. 350-352’de öngörülen tahliye sebepleri ile sınırlandırılmıştır. 6098 Sayılı TBK. da tıpkı 6570 Sayılı kanun gibi konut ve çatılı İkinciaşamada ise örneğin kiracının 7 gün içinde, takibe itiraz etmesi halinde ise, 30 gün geçtikten sonra ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesinde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası” açabilir. Bu noktadan sonra ise takibin devamına ve tahliye ye karar verilir. Birikmiş kira alacağı ve tahliye özetinde devam edelim. FakatÎİK, istisnaî olarak, bazı sebeplerin varlığı halinde, ilk önce mahkemede tahliye davası açmadan, kiraya verenin, doğruca icra dairesine başvurarak, kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebileceğini kabul etmiştir (ilamsız icra; m.269 vd)2. Bu da iki halde mümkündür: 1) Kira bedelinin ödenmemesi halinde ; 2) kira Tahliye kararına rağmen kiracı evi boşaltmaması halinde, mahkemenin gerekçeli kararı gereği icraya konularak hemen tahliye istenebiliyor. Kiracı, tahliye kararını temyiz ederse, belirli bir bedeli depo etmek şartıyla, temyiz mahkemesinin vereceği karara kadar tahliyenin uygulanması bekletiliyor. TürkBorçlar Kanunu Hükümleri Uyarınca Gayrimenkul Tahliyesi. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri; Kiraya verenden kaynaklanan nedenlerde kiracı, kira sözleşmesine uygun davranmış olsa dahi kiralananı boşaltmak zorunda kalacaktır. 6098 Sayılı Kanun’un 350. maddesinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebebi olan gereksinim, yeniden inşa ve imar düzenlenmiştir. bmlZBKO. Sulh ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının oranı yüzde 20’lere vardı. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut fiyatlarındaki artış yüzde seviyesinde. Başta İstanbul olmak üzere birçok ilde kira artışları devam ederken, bu durum anlaşmazlıkları da ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının 1 yılda yüzde 10'dan yüzde 20'lere çıktığı, kira tespit ve tahliye davalarının genel davalar arasında da ilk sıralara yükseldiği ifade Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi'nin BETAM verileri üzerinden yaptığı son ölçümlemeye göre, şubat itibarıyla Türkiye genelinde ortalama kiralık konut fiyatlarındaki artış yüzde yıllık kira artış oranını İstanbul'da yüzde Ankara'da ise yüzde ölçüyor. Öte yandan Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK ölçümlemesi­ne göre kiralardaki yıllık artış oranı martta yüzde BÜYÜK ÇIKMAZDASözcü’de yer alan habere göre Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, kiralardaki artışların Türkiye'de 26 milyonu bulan açlık sınırının altında yaşayanlar açısından büyük bir sıkıntı yarattığını belirterek, düşük gelirli vatandaşların kiralarını mutlaka devletin karşılaması gerektiğini belirtti. Barınmanın bir insan hakkı olduğunu vurgulayan Çakar, “Şu anda kiracılar büyük bir çıkmazda” ifadesini kullandı.ÖNÜMÜZDEKİ DÖNEMDE DAHA DA ARTACAK’Özellikle İstanbul'da kiraların uçtuğunu, maliyetlerin öngörülemez şekilde artması nedeniyle yeni konut yapılmadığı bu ortamda talep artışı nedeniyle yaşanan bu fiyat artışına kısa vadeli bir çözüm bulunmadığını belirten Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan da, “Davalar arttı ve önümüzdeki dönemde daha da artacak” Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, “Kiralarda fahiş artışlar var. 2 bin 500 TL, 3 bin 500 TL ile bir ay geçinmek zorunda olan emekli bu fahiş kiraları nasıl ödeyecek? Devlet acil bu soruna el koymalı” dedi. Başlıklar1 İcra Yolu İle Kiracının A- Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Temerrüt Nedeniyle B- Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeiyle Kocaeli’de İcra Yolu İle Kiracının Tahliyesi İcra Yolu İle Kiracının Tahliyesi İçin Örnek Yargı YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/13162 K. 2017/10909 T. YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİ E. 2020/1175 K. 2020/2309 T. İcra yolu ile kiracının tahliyesi işlemleri için bazı ön şartlar mevcuttur. Bu yazımızda bu şartlardan bahsetmeden önce icra yolu ile kiracının tahliyesinin avantajlarından bahsetmek gerekir. İcra yolu ile kiracının tahliyesi, hızlı ve pratik sonuç doğurur. Ayrıca ödenmeyen kiralara ilişkin de hızlıca alacağı tahsil etme şansı vermektedir. İcra yolu ile kiralayanın tahliyesi iki şekilde mevcuttur. Birincisi kiracının kira bedelini ödememesi üzerine temerrüd nedeniyle tahliyedir. İkincisi ise kira sözleşmesinin bitmesiyle birlikte kiracının tahliyesidir. A- Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Temerrüt Nedeniyle 1-İcra yoluyla kiracının tahliyesi için öncelikle ödenmemiş kira dönem/dönemleri olması veya kira sözleşmesi sona ermiş olmasına rağmen kiracının halen konutu boşaltmamış olması gerekmektedir. 2- İcra müdürlüğü aracılığı ile başlatılacak ilamsız takipte kiracı/borçlunun varsa itirazı 7 gün içerisinde yapması gerektiği ve 30 gün içerisinde borcun tamamını ödemediği durumda sözleşmenin feshedilmiş sayılacağı belirtilir. 3-7 gün içerisinde kiralayan tarafından itiraz edilirse itirazın mahiyetine göre itirazın iptali veya itirazın kaldırılması yollarına başvurulması gerekmektedir. İmzaya itiraz söz konusu veya yazılı bir kira sözleşmesi mevcut değilse icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması yoluna gidilemeyecek genel mahkemelerde itirazın iptali yolu izlenmesi gerekecektir. 4-7 gün geçmesiyle birlikte kiralayan tarafından itiraz edilmezse dahi haciz veya tahliye işlemlerine başlanamayacaktır. Çünkü tahliye talepli kira alacaklarında ayrıca Borçlar Kanunu’na göre 30 günlük ödeme süresi verilmiştir. 5-30 günlük sürenin geçmesiyle birlikte borcun tamamı ödenmemiş ise artık tahliye işleminin yapılabilmesi için şartların oluştuğunu belirtir dilekçe ile icra hukuk mahkemesine başvuru yapılmalıdır. Mahkeme tarafından yalnızca tebligatların usulü ve sürelerin tamamlanıp tamamlanmadığı incelemeleri dosya üzerinden yapılır. Herhangi bir eksiklik olmaması durumunda tahliye kararı verecektir. Mahkeme kararının kiralayana tebliği veya tefhiminden itibaren 10 gün geçmesinden sonra icra müdürlüğü aracılığı ile tahliye işlemlerine başlanabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus evde mevcut eşyaların bir yerde depolanması gerekiyorsa yed’i emin ücretinin ve tahliye harcının eksiksiz yatırılmış olması gerekmektedir. Yukarıda belirtilen aşamaların eksiksiz tamamlanmasıyla birlikte hızlı ve etkili bir şekilde sonuca gidilebilecek ve kiralayan kısa sürede tahliye edilebilecektir. B- Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeiyle Tahliye Kira süresinin sona ermesi nedeniyle kiralayanın tahliye edilebilmesi için öncelikle yazılı bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Kiralayan, yazılı kira sözleşmesinde belirtilen tarihten sonraki 30 gün içerisinde kiralananı tahliye edeceğini yazılı bir şekilde tahhüt etmelidir. Eğer ki tahliye tahhüdü yoksa yalnızca kira sözleşmesinin süresi dolması nedeniyle icra yoluyla tahliye takibi yapılamayacaktır. Anılan şartların mevcut olması halinde icra müdürlüğüne başvurulmasıyla birlikte direkt olarak tahliye emri gönderilecektir. Kiralayan tahliye emrine 7 gün içerisinde itiraz edebilecektir. Yine yukarıda belirtildiği üzere imzaya itiraz edilmemiş olması durumunda icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilebilecekken eğer ki imza itirazı mevcutsa genel mahkemede itirazın iptali davası açılması gerekecektir. Eğer ki kiralayan tarafından herhangi bir itirazda bulunulmazsa tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün geçmesiyle birlikte cebri icra yoluyla tahliye işlemlerine başlanabilecektir. Kocaeli’de İcra Yolu İle Kiracının Tahliyesi Süreci Kocaeli ilinde bulunan avukatlık ofisimize gelerek KOCAELİ’de icra yolu ile kiracının tahliyesi süreciyle ilgili bilgi alabilir, İcra ve İflas Hukuku alanında uzman, Kocaeli İcra avukatlarımıza danışabilirsiniz. Kocaeli/İzmit bölgesinde değilseniz, iletişim kısmında yer alan mail adresimiz ve telefon numaramız ile avukatlarımızla irtibata geçebilirsiniz. Not Konuyla ilişkili DAVA YOLUYLA KİRACININ TAHLİYESİ ve İCRA TAKİBİNDE BORCA İTİRAZ başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz. İcra Yolu İle Kiracının Tahliyesi İçin Örnek Yargı Kararları YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/13162 K. 2017/10909 T. “…Dava, davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracının tahliyesi istemlerine ilişkindir. Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararı verilmesi hatalıdır…” YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİ E. 2020/1175 K. 2020/2309 T. “…Somut olayda; taraflar arasında tarihli ve tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli açık bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekir…” İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasıİhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının ŞartlarıYeni Malik Ve Yakınlarının İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası AçmasıKiralayanın Konut İhtiyacının Olduğunun Kabul Edildiği Bazı HallerTahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye KiralanmasıKiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması Durumunda Kiracı Ne Yapmalıdır?Eski Kiracının Yeniden Kiralama Yasağı Sebebiyle Tazminat Hakkıİhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi HizmetleriSon Olarak Dikkat Etmesi Gerekenler İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası İhtiyaç sebebiyle tahliye davası uygulamada en çok tercih edilen ve tahliye davalarındaki en seri şekilde nihayete eren dava türüdür. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası Türk Borçlar kanununun ilgili maddelerinde detaylı bir şekilde açıklanmıştır. Makalemizde hangi şartların ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının konusunu oluşturacağına kanun ve ilgili Yargıtay kararları ışığında değineceğiz. Kiracı tahliyesi – kiracıyı çıkarma adli makalemizi okumak için tıklayabilirsiniz. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir? İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesini yapan ilk malik ile kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın el değiştirmesi ile yeni malikin gereksinimi olarak iki başlık altında incelememiz gerekmektedir. İlk olarak değinmemiz gereken husus, kiraya veren kira sözleşmesi devam ederken konuta kendisinin, eşinin, üstsoyunun ve altsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut, işyeri gereksinimleri olabilir. Bu gereksinim sebebiyle sayılan kişilerin bu taşınmazı kullanma zorunluluğu doğuyorsa mevcut olan kiracının konuttan çıkarılması gerekmektedir. Bu durumda kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açması gerekmektedir. İkinci olarak değinmemiz gereken husus, ev içinde kiracı var iken satılmış olabilir ve yeni malikin konuta gereksinimi olabilir. Yukarıda da bahsedildiği üzere ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için yeni malikin de ihtiyacının samimi ve somut bir ihtiyaç olması gerekmektedir. Samimi ve somut bir ihtiyaçtan anlamamız gereken ise eski malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi kendisine, eşine, altsoyuna ve üstsoyuna ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin bu konuta veyahut işyerine gereksinimleri olması ve gereksinim sonucunda da taşınmazı kullanmak zorunda olması gerekmektedir. Bu durum söz konusu ise yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmalıdır. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları birden fazladır. Kiraya verenin ya da yeni malikin bunları sağlaması durumunda bu davayı açabilecektir. Üst başlıkta bunlara kısa bir şekilde değinilmiş olup ilgili Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi şimdi daha detaylı bir şekilde açıklanacaktır. 1Eski ya da yeni malikin kendisinin , eşinin , çocuklarının ya da torunlarının altsoyunun, babasının ya da annesinin üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu bir kişi olmalıdır. TBK 350. Maddesi konuta gereksinimi olabilecek kişileri sınırlı bir şekilde saymıştır. Sınırlı şekilde sayılan kişiler dışında malikin yansoy akrabalarından veyahut arkadaşlarının gereksinimi olduğu sebebiyle tahliye davası açması mümkün değildir. Kanun koyucu bu durumda kiracıyı da korumak maksadıyla hükmü dar tutmuştur. 2Yukarıdaki kişilerin bu konuta ya da işyerine ihtiyaçları ve gereksinimleri olmalıdır. Bu gereksinim ve ihtiyaç doğrultusunda bu taşınmazı kullanma zorunluluğu söz konusu olmalıdır. 3 Gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinim olmalıdır. Bu en önemli maddedir. Kiraya veren zorunlu bir gereksinimi olmadığı halde sırf kötüniyetli olarak bahane bularak kiracıyı evden çıkarmak için girişimlerde bulunabilir. Kiracıyı evden çıkarıp ardından kanunda belirtilen kişilerin konutta oturması yerine bu konutu ya da işyerini daha yüksek bir fiyata kiralamak maksadıyla bu tür bir işleme girişebilir. Bu durumda gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinim olmadığı için kiracının tahliyesi ile ilgili açılan dava olumsuz etkilenecek, hatta kiracı aleyhine açılan bu haksız dava reddedilecektir. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ya da zorunlu olduğunu değerlendirecek mercii ise mahkemedir. Taraflar dilekçeler teatisi aşamasında beyanlarını ileri sürerek mahkemeyi ikna etmek zorundadırlar. Mahkeme eldeki somut verilere göre bir karara hükmedecektir. 5 Belirli süreli bir kira sözleşmesinden bahsediyorsak kiraya verenin belirli süreli sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya karşı tahliye davası açması gerekmektedir. Kiracı ve kiraya veren çoğu zaman bir kira sözleşmesi yapacakları sırada bu kira sözleşmesini belirli süreli olarak düzenler ve imzalarlar. Ancak her ne kadar kira sözleşmeleri belirli süreli olarak düzenlense de bu süre içerisinde yukarıda da detaylı bir şekilde açıklandığı üzere kiraya verenin de bu konuta ihtiyacı olabilir. Bu ihtiyaç durumunda kiralanan yerin hemen tahliye edilmesinden söz edemeyiz. İhtiyacının doğduğunu belirten beyanlarını içerir dilekçeyi belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerinde mahkemeye vermeli ve kiracının tahliyesi davasını açmalıdır. 6 Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda belirtilen fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine kiraya verenin bir ay içerinde tahliye davası açması gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemi bir yıllık süre içerisinde 6 ay – 6 ay olmak üzere iki dönemden oluşmaktadır. Bir yıl içinde altı aylık fesih döneminden üç ay öncesinde fesih bildiriminde bulunarak dava açılması mümkündür. Fesih dönemleri bu altı aylık dönemler ise de fesih bildirimi için öngörülen süreler bu fesih dönemi bitiminden önceki 3 .aydır. Görülmektedir ki belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya veren bu belirtilen üç- altı aylık fesih bildirimi için sürelere uyar yani üç ay önceden bildirimde bulunduğu takdirde altıncı ayın sonunda bir aylık süreç içerisinde dava açma hakkı bulunmaktadır. ÖNEMLİ Görülmektedir ki süreler kanun ile belirlenmiş kesin sürelerdir ve bu sürelere riayet edilmediği durumlarda ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları sağlansa dahi dava usulden reddedileceği gibi kiraya veren o yıl kiracısını çıkaramama gibi bir yaptırımla baş başa kalacaktır. Kiraya verenin hak kaybı yaşamaması sürecin daha fazla uzamaması adına hukuki yardım alması davanın onun lehine sonuçlanması adına son derece önemlidir. Yeni Malik Ve Yakınlarının İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açması Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları açısından eski malikten farklı ek olarak birtakım başvuracağı yollar söz konusudur. Yeni malik evi aldıktan sonra bir ay içerisinde yazılı bildirimde bulunmalı , eve kendi gereksinimi olduğunu bir ihtarname ile kiracıya bildirmelidir. Bu ihtar çekildiği takdirde ev sahibi 6 ay sonra kiracının tahliye edilmesi için bir dava açabilir. Bu bir aylık sürede ihtarname çekilmediği takdirde kira sözleşmesini aynı şartlarda üstlenmiş olur. Kiralayanın Konut İhtiyacının Olduğunun Kabul Edildiği Bazı Haller Kiralayanın kirada oturmasıKiralayanın bir yakını ile birlikte yakınına ait evde oturmasıKendi konutunda oturmakta olan kiralayan haklı sebeplerle kiralanan da oturmak istemesi. Örneği sağlık durumu kiraya verdiği konuta taşınmasını gerektirebilir, kiralayanın oturduğu yer alan itibariyle konut ihtiyacını karşılamıyor ekonomik açıdan daha elverişli olaması. Örneğin kiralanan yakıt ve genel gideler bakımından daha az evlenmek üzere olması sebebiyle kiralananda oturmak istemesiKiralananın kiralayanın işyerine veya çocukların okuluna yakın olması sebebiyle kiralananda oturmak istemesi Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir? İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme de kanun ile düzenlenmiştir. Kiraya veren dava açmak dilekçe yazmalı akabinde tahliye davasında görevli ve yetkili mahkemeye dilekçesini teslim etmelidir. Görev yönünden tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi, yetki yönünden ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Dava açılırken görev ve yetkiye son derece dikkat edilmesi gerekmektedir. Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi birinci fıkrasında kiracının tahliyesinden sonra taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması durumunu ele almıştır. Kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra şayet haklı bir sebep yoksa kiralanan taşınmazı eski kiracı haricinde başka birine kiralayamaz. Kanun bu süreyi üç sene ile sınırlandırmıştır. Üç sene dolmadan kiraya verenin eski kiracı harici başka bir üçüncü kişiye kiraladığı durumda, eski kiracının mülk sahibine tazminat davası açması mümkündür. Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması Durumunda Kiracı Ne Yapmalıdır? Kiracının tahliyesinden sonra taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması durumunda kiracı tarafın başvuracağı hukuki hakları mevcuttur. Kiraya veren Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesine aykırı davrandığı takdirde kiracının mahkemeye başvurması halinde kiraya verenin kiracıya tazminat ödemek zorunda kalacaktır. İlgili kanunda da belirtildiği üzere bu hükmedilen tazminat bedeli son kira dönemindeki bir yıllık kira bedelinden az olmayacaktır. Eski Kiracının Yeniden Kiralama Yasağı Sebebiyle Tazminat Hakkı Kiraya veren ev sahibi ihtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesini sağlamışsa, kira konusunu taşınmazı 3 yıl süre ile başkasına kiraya veremez. Borçlar Kanunu’nun Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı 355. maddesi şu şekilde açıklayabiliriz. Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebebi olmadan kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Söz konusu maddenin devamında yeniden kiralama yasağını ihlal eden kiraya verenin eski kiracıya karşı son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulacağı açıkca belirtilmiştir. Burada görülmektedir ki tazminatın alt sınırını son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli oluşturmaktadır. Fakat eski kiracının tahliye dolayısıyla uğradığı zarar bundan yüksek ise bu zarar miktarı da talep edilebilir. Tahliye işlemi mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmelidir. Yeniden kiralama yasağının ihlali neticesinde tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” dava şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının mevcut olması ve bu karara ilişkin olarak icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartını aramaktadır. Kanun gerekçesinde tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliğine yer vermiştir. Kısaca özetlemek gerekirse kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç dolayısıyla tahliye talep etmesi ve hatta bu sebeple ihtarname göndermiş olması tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamaktadır. Tahliyeye zorlama şartı ancak mahkeme ilamının icraya konulması ile sağlanmış olmalıdır. İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Hizmetleri Tahliye davası açılması, takibi ve neticelendirilmesiKira tespit davası açılması, takibi ve neticelendirilmesiİhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması, takibi ve neticelendirilmesiYeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması, takibi ve neticelendirilmesiKira sözleşmesinin düzenlenmesiTahliye taahhüdü düzenlenmesiKira alacaklarının tahsili amacıyla icra takibi açılması ve takip edilmesiKira ödenmemesi sebebiyle tahliye işlemleri yapılması Son Olarak Dikkat Etmesi Gerekenler İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, işyeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya işyerini tahliye ettirmesi ya da konutun veya işyerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler. Söz konusu madde şu şekildedir “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 bu tarih dâhil tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Getirilen kira artışına ilişkin üst sınırla, kiraya verenlerin yüksek enflasyon oranlarını gerekçe göstererek her ay açıklanan enflasyon oranlarının üzerinde kira artışı yapmalarının önüne geçilmek istenmiştir. Bu durumda kiraya veren, mevcut konut kira sözleşmelerinde yenilenen kira dönemi için artış yapmak istediğinde bu oran %25’i geçemeyecektir. Günümüzde enflasyon oranları karşısında kiraya veren, söz konusu artış miktarından çok daha fazla oranda kira miktarına artış yapmak istemektedir. Kiracı ise kiraya verenin bu talebini kabul etmeyerek Kanun’da düzenlendiği gibi kira miktarına en fazla %25 oranında artış yapılmasını talep etmektedir. Kanunla bu konuya ilişkin açık bir düzenleme getirilmişse de kiraya veren ve kiracı arasında kira miktarı konusunda anlaşmazlık yaşanmakta ve kiraya veren, kiracısını evden tahliye edebilmek için birtakım yollara başvurmaktadır. Son günlerde sıklıkla karşılaştığımız yollardan biri de kiraya verenin mevcut kiracının bilgisi ve rızası olmadan kiraya veren adına kayıtlı olan elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini iptal ederek kiracıyı tahliyeye zorlamasıdır. Bu durum karşısında kiracı, kiraya verene karşı hukuki ve cezai olarak aşağıda belirttiğimiz yollara başvurabilir 1 Ceza Hukuku Yönünden Kiraya verenin kiracının elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini kiracının bilgisi ve rızası dışında sonlandırması halinde kiraya veren, Türk Ceza Kanununun 123. maddesi uyarınca “kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu[1]” kapsamında Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulabilir. Bu suç ile kişilerin psikolojik, ruhsal sükûn içinde yaşama hakkı korunmaktadır. Kişilerin huzur ve sükûnu bozma suçu TCK 123. Maddede şöyle düzenlenmiştir “ Sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikâyeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.” Madde gerekçesinde de yer verildiği üzere; suçun oluşması için özel bir maksatla hareket edilmesi şarttır.Somut olayımızda; bu özel amaç, kiracının evi tahliye etmesini sağlamaktır. Bu suçun soruşturulması ve kavuşturulması, suçtan zarar görenin şikâyetine bağlı olduğu unutulmamalıdır. 2 Özel Hukuk Yönünden Kiraya verenin elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini iptal ettirmesi halinde kiracının başvurabileceği bir diğer yol ise bu kapsamda uğramış olduğu maddi ve manevi zararların giderilmesi amacıyla maddi ve manevi tazminat davası açmaktır. Kiracı, elektrik, su, doğalgaz aboneliğini yeniden açtırmak için birtakım maddi zarara uğrayacaktır. Aynı zamanda elektrik, su ve doğalgaz aboneliğinin kiraya veren tarafından iptal ettirildiği günden aboneliğin yeniden açtırıldığı güne kadar da kiracı tarafından karşılanacak birtakım maddi zararlar meydana gelecektir. Bu süre zarfında kiracı tarafından karşılanan işbu maddi zararlar, açılacak olan maddi tazminat davası ile kiraya verenden istenebilir. Aynı zamanda kiraya veren tarafından aboneliklerin kesilmesi nedeniyle kişilik değerlerinde oluşacak elem, üzüntü nedeniyle manevi tazminat davası da açılabilir. Manevi zarar mal varlığında bir azalmayı değil ve fakat kişilik haklarına vaki tecavüz nedeniyle bir kimsenin duyduğu cismani ve manevi acı ve ızdırabı, elemi ve böylece yaşama zevkinde bir azalmayı ifade eder. 114. BK 98 maddesinin ikinci fıkrasında “haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerine de uygulanır” tarzında yapılan yollamanın kapsamına manevi tazminat da girmektedir. Benzer bir hususta Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin Esas No 2014/5018 Karar No 2015/1060 sayılı kararı şöyledir; “Dava, haksız eylem nedeniyle manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, davalının kiracısı bulunduğunu, kira borcunu ödemediği gerekçesiyle davalının haksız bir şekilde, evine giden su borusunu keserek götürdüğünü, davalının, kişilerin huzur ve sükununu bozma suçundan cezalandırıldığını, davalının haksız eylemi nedeniyle üzüntü yaşadığını belirterek uğradığı manevi zararın tazminini istemiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, manevi tazminat tazminat şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Dosya kapsamına göre; davalı tarafından, kiracısı olan davacıyı kira borcunu ödememesi nedeniyle evden çıkarmak için, su saatini açma kapama vanasının yanından söktüğü ve su saatinden ev giriş plastik borusunu kestiği sabittir. Davacının suyunun kesilmesi nedeniyle en doğal insani ihtiyaçlarını gideremeyeceği aşikardır. Davalının haksız eylemi nedeniyle yaşam için en doğal ihtiyaçlardan olan suyun kesilmesi davacının kişilik değerlerinin zedelenmesine yol açmıştır. Yerel mahkemece, açıklanan yönler gözetilerek davacı yararına uygun miktarda manevi tazminata hükmedilmesi gerekirken, yazılı biçimde karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun düşmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.” Yukarıda yer alan açıklamalar ışığında kiracının, kiraya verenin böylesi bir tutumuna maruz kalmaması için kira sözleşmesinin imzalanması sonrasında kiralanan taşınmazın elektrik, su, doğalgaz abonelikleri üzerine alması şarttır. Zira; kiracı adına kaydı güncellenmiş aboneliklerin, kiraya veren tarafından iptal edilmesi/ettirilmesi mümkün değildir. Av. Gamze ÇELİKKOL Son bir yılda çok ciddi oranda artan kiralar, nedeniyle tahliye ve kira tespit davaları hızlı biçimde arttı. Mal sahipleri, evlerini yeni kiracıya vererek daha yüksek gelir elde etmek isterken, eski kiracılar da mevcutta devam eden kira sözleşmeleri kapsamında nispeten daha düşük oranda artışla devam etmek istiyor. Gayrimenkul alanında değerleme hizmeti sunan Denge Değerleme, günümüzde sıkça karşılaşılan bu ihtilaf durumunun çözümü için SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerine müracaat ederek kira tespit raporu hazırlatılmasını öneriyor. Son dönemde mülk sahipleri ve kiracılar tarafından en fazla merak edilen konuların başında kira artış oranının ne kadar olacağı geliyor ve birçok kişi kira artış oranının nasıl hesaplandığını merak ediyor. Kira artış oranı Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK tarafından geriye dönük olarak geçmiş 12 aya ait TÜFE oranlarının ortalaması alınarak hesaplanıyor. Buna göre TÜİK, Ocak ayında TÜFE Tüketici Fiyat Endeksi oranının bir önceki yıla göre yüzde 48,69 oranında arttığını ve Şubat ayı için kira artış oranın da yüzde 22,58 olduğunu açıkladı. TÜİK tarafından hesaplanan kira artış oranı ev sahipleri ve kiracılar açısından bağlayıcı nitelik taşıyor ve ev sahiplerinin karşılıklı mutabakat sağlamadıkları sürece kira artış oranının üzerinde bir artış talep etme hakkı bulunmuyor. Eğer Şubat ayı kira artışının yapılacağı dönem ise gelecek 12 ay için ödenecek kira bedeli şu şekilde hesaplanıyor Örneğin TL kirası olan bir konutta oturuyor iseniz aylık bedeli X 0,2258= 451,60 TL olarak tespit ediliyor ve böylelikle yıllık toplam kira artışı TL olarak belirleniyor. BİREBİR AYNI DAİRELERE FARKLI KİRALAR Denge Değerleme’nin verilerine göre; son dönemde artan girdi maliyetleri nedeniyle yeni konut üretimini azalması ve buna karşılık talebin artması kiralarda ani yükselişlere neden oldu. Öyle ki; aynı binada yeni taşınmış bir kiracı aynı özelliklerde ve aynı büyüklükte bir daire için aylık TL kira öderken, birkaç yıldır aynı dairede ikamet eden bir başka kiracının TL kira ödediği durumlar görülebiliyor. Kiracılar kanunların kendilerine tanıdığı haklardan faydalanarak kira artışlarını TÜİK tarafından belirlenen kira artış oranına göre arttırmaya devam ederken mal sahipleri durumdan rahatsız. Tüm bunların sonucunda kiracılar ve mal sahipleri arasındaki ihtilaflar gün geçtikçe artıyor ve beraberinde tahliye ve kira tespit davaları da aynı oranda artıyor. KİRA TESPİT RAPORU, SPEKÜLASYONSUZ DOĞRU KİRAYI TESPİT EDİYOR Günümüzde sıkça karşılaşılan bu ihtilaf durumunda Denge Değerleme gibi SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerine müracaat ederek kira tespit raporu hazırlatılmasında fayda bulunuyor. Kira tespit raporunu bağımsız ve objektif biçimde hazırlayacak olan SPK Lisanslı Değerleme şirketleri, ihtilafa konu mülkün konumu, fiziksel özellikleri, büyüklüğü, manzarası, yaşı, yasal durumu gibi özelliklerini inceleyerek bir kira tespiti yaparak; mülkün güncel kira değerini spekülasyonlardan ve piyasadaki istisnai olarak gerçekleşen bazı özel durumlardan arınmış bir şekilde gerçekçi biçimde tespit ediyor. Kirayı etkileyebilen bu özel durumlar; kiracıların ailelerine, işlerine yakınlık nedeniyle piyasa rayicinin üzerinde bir kira bedeli ödemeyi göze alması, kısa dönem kiralamaların genel piyasa rayiçlerinin üzerinde fiyatlarla gerçekleşmesi, eşyalı olarak kiralanan bir mülkün kira değerinin piyasanın üzerinde gerçekleşmesi ve eşyasız kiralanan bir mülkle mukayese edilmesi vb. durumlar olabiliyor. Denge Değerleme; kira ile ilgili ihtilaflarda ve dava süreçlerinde kira tespit raporu hizmeti alınmasının sorunların çözümü ve doğru kira değerine ulaşılabilmesi açısından oldukça önemli olduğuna, kira tespit raporu hazırlatılması halinde ihtilafların daha hızlı çözüme kavuşacağına işaret ediyor.

kira tespit davası devam ederken tahliye